Criza chiriilor din Australia ar putea fi rezolvată prin încurajarea „australienilor obișnuiți” să investească mai mult

Prim-ministrul Albanese și ministrul Locuințelor Julie Collins au refuzat să facă acest lucru în oricare dintre propunerile lor de creștere a ofertei de locuințe. (Mulți ar susține că împrumuturile negative și un impozit pe câștigurile de capital ar trebui să fie suficient de stimulant.) Nici nu au încurajat investitorii privați cu pachetul de măsuri anunțat după Consiliul Național de Miniștri de vinerea trecută.

Aceștia au consolidat capacitatea NHIC de a împrumuta sectorului de locuințe comunitare în creștere rapidă și bine respectat prin creșterea plafonului de răspundere al NHFIC, o mișcare care se estimează să creeze alte 7.000 de închirieri la prețuri accesibile.

În același timp, ei s-au angajat să colaboreze cu miniștrii de stat pentru locuințe pentru a crește oferta de locuințe și accesibilitatea și pentru a pune drepturile chiriașilor „în prim-plan”. Mai multe despre asta mai târziu.

Investițiile instituționale la nivel mondial în locuințe sunt în creștere vertiginoasă – numite multi-familie sau build-to-check. În 2022, sectorul a atras 329 de miliarde de dolari (493 de miliarde de dolari) în tranzacții instituționale, mai mult decât investiții în oricare dintre sectoarele tradiționale de birouri, retail sau industriale, potrivit MSCI.

Build-to-Lease sa dovedit a fi viabil financiar; Se potrivește perioadelor inflaționiste cu recenzii frecvente ale chiriei; Poate bifa toate căsuțele ESG; Se adresează atât adulților tineri care au nevoie de mai mult timp să se partenereze, cât și adulților în vârstă care au nevoie de bani; Și ajunge la o vârstă în care se închiriază mai mult și se deține mai puțin.

În Australia, aceste atracții sunt amplificate de lipsa imediată de provizii, o creștere masivă a imigrației și o creștere bruscă a chiriilor.

Cuplat la aproximativ 30 la sută, Novus se așteaptă să ofere investitorilor randamente nerealizate pe zece ani „foarte atractive”, de 8 până la 9 la sută.

Pentru guvernele preocupate de drepturile chiriașilor, build-to-let poate oferi chiriașilor o proprietate mai sigură, mai multă libertate de a-și aloca cazarea, fără bătăi de cap cu animalele de companie și un management profesionist.

(Clădirea pentru închiriere poate strica chiriașii, cu resentimente profunde față de proprietatea instituțională monopolistă pe piețe precum Berlin.)

Comisia de Productivitate, în revizuirea Acordului național privind locuințele și persoanele fără adăpost, publicat în septembrie anul trecut, a susținut că guvernele „nu ar trebui să încerce să încline balanța” în favoarea investițiilor instituționale.

Dar un raport recent despre EY, pregătit în numele Consiliului Proprietății, a susținut că modificările aduse impozitului reținut la sursă, amortizarea, tratamentul impozitului pe bunuri și servicii, impozitul pe teren și reglementările de planificare ar putea vedea „până la 150.000 de apartamente predate pe o perioadă de zece ani. perioadă”.

Așadar, guvernul albanez va crește rata de amortizare la 4% pentru noile proiecte bazate pe leasing începute după 9 mai și va reduce rata impozitului reținut la sursă pentru fondurile de investiții gestionate pentru rezidenții străini de la 30% la 15% – similar cu impozitul reținut la sursă pentru alte sectoare imobiliare comerciale.- După 1 iulie 2024, „sub rezerva consultării ulterioare privind criteriile de eligibilitate”.

Este un început. Pe termen lung, dacă valoarea clădirii pentru închiriere crește la doar 5% din piața imobiliară, aceasta va valora mai mult de 450 de miliarde de dolari, cu mult mai mult decât valoarea turnurilor de birouri din țară.

Dar nu și în cazul în care sectorul este zdrobit de la început prin plafonarea chiriilor, așa cum au propus Verzii.

Clădirile pentru închiriere se confruntă cu un plafon de chirie în alte părți ale lumii. Grupul imobiliar global Savills a susținut anul trecut că, în timp ce chiriile limitează creșterea, ele pot, de asemenea, „ajuta investitorii prin reducerea riscului de schimbare frecventă a chiriașilor și oferind o securitate mai mare a veniturilor”.

Southon de la Aliro recunoaște că chiriile plafon beneficiază chiriașii existenți, dar, la fel ca mine, avertizează că plafonurile sunt în cele din urmă „o scurgere pe termen lung a ofertei”.

În timp ce plafoanele pentru chirie sunt atractive într-un moment în care chiriile cresc la rate record, ele amenință, de asemenea, sectorul tradițional și mai mare al locuințelor de închiriere din Australia.

Piața chiriilor private nu este spartă, așa cum ar susține mulți critici.

Comisia pentru Productivitate, în raportul său privind Convenția Națională privind Locuința și persoanele fără Adăpost, a constatat că accesibilitatea, în total, a fost constantă între 2000 și 2020, chiriile urmărind în mare parte veniturile.

Chiriile au crescut după COVID, deoarece oferta a încetat să crească, în timp ce cererea a crescut, deoarece mai puțini oameni au ocupat fiecare casă, iar imigrația s-a întors mai puternic ca niciodată.

Simon Pressley, analist, agent de cumpărători și fondator al Propertyology, spune că criza chiriilor se construiește de opt ani, deoarece restricțiile privind finanțarea investițiilor, urmate de amenințări cu compensații negative, creșteri ale impozitului pe teren și alte solicitări asupra proprietarilor, au dus la „o scădere bruscă și consistentă a ofertei de Închirieri începând de la începutul anului 2017.

„Creșterea ofertei de chirii este singurul lucru care va pune capăt în cele din urmă celui mai mare deficit de locuințe din istoria de 230 de ani a națiunii”, spune el.

„Singura modalitate de a crește oferta de închiriere este de a încuraja australienii obișnuiți să investească. Dar în loc să-i subvenționeze pe cei care au puterea de a finanța furnizarea de mai multe locuințe închiriate, comercianții de pe stradă continuă să pedepsească furnizorii.”

În ceea ce privește criza imediată a chiriilor, anul trecut, Comisia de Productivitate a recomandat o revizuire a priorității asistenței Commonwealth pentru chirie pentru a „îmbunătăți adecvarea și țintirea acesteia”.

Să vedem dacă programul, care costă deja peste 5 miliarde de dolari pe an și este cea mai mare cheltuială guvernamentală pentru locuințe, primește o mențiune când trezorierul Jim Chalmers își reduce bugetul săptămâna viitoare.